Prudência e diligência são atitudes essenciais nos dias de hoje ao pensarmos em adquirir um imóvel, sejam eles terrenos, sítios, edificações ou qualquer outro empreendimento imobiliário.
Aquisição de imóveis – Existem questões ambientais de suma importância que incidem sobre um imóvel e que podem causar grandes transtornos, além de ônus financeiros adicionais.
Considerando que tenho uma empresa, ASSENAS AMBIENTAL, que presta serviços de consultoria e assessoria ambiental, é recorrente sermos contratados para solucionar problemas de pessoas físicas e jurídicas que adquiriram imóveis e logo depois se depararam com vários problemas de regularização desse imóvel no que diz respeito aos aspectos da legislação ambiental.
Sob esse foco, alertamos que o comprador se cerque de alguns cuidados antes de finalizar a aquisição de imóveis, qual seja realizando levantamentos junto aos órgãos públicos ambientais sobre o imóvel, isto porque pode haver algum tipo de passivo ambiental recaindo sobre o imóvel e que deverá ser remediado. Importante destacar que o custo dessas remedições é sempre de valores expressivos e que necessariamente deverá ser assumido pelo adquirente do imóvel.
De grande relevância destacarmos a questão das áreas contaminadas, que são áreas que receberam substâncias ou resíduos perigosos e que podem causar grandes impactos à saúde humana e ao meio ambiente.
Essas áreas, se contaminadas, estão obrigadas a cumprir uma série de exigências e procedimentos técnicos, como realização de estudos, monitoramentos, análises ambientais, entre outros, e que são extremamente onerosos.
Portanto, se você vier adquirir um imóvel com histórico de contaminação, saiba que terá também que assumir seu passivo ambiental, ou seja, promover a descontaminação da área pretendida.
Bom lembrar que muitas vezes o custo financeiro de se regularizar essa área inviabiliza o negócio pretendido.
Importante saber que hoje os órgãos ambientais possuem cadastros que identificam áreas contaminadas, portanto previamente deve-se realizar uma consulta no site desses órgãos e explorar o máximo possível as informações quanto ao histórico de contaminação, bem como quais medidas a serem tomadas para descontaminação.
Outro aspecto importante a ser considerado diz respeito a legislação florestal, porque o imóvel objeto de interesse da compra muitas vezes pode se encontrar em APP – Área de Preservação Permanente, APM – Área de Proteção de Mananciais, ARO – Área de Ocupação Restrita, APA – Área de Proteção Ambiental, que exigirão previamente uma série de condicionantes a serem cumpridas pelo proprietário, ou ainda, impossibilitarão a edificação do imóvel no local.
A legislação ambiental de São Paulo prevê a possibilidade de solicitarmos do órgão ambiental um documento, “Parecer de Localização do Imóvel”, onde serão apontadas eventuais restrições envolvendo a legislação ambiental.
No mesmo passo, tratando-se de imóvel destinado à exploração de atividade industrial, é de suma importância que se apure aspectos que possam afetar a vizinhança do imóvel pretendido.
Isto porque podem existir históricos antigos de reclamações da população vizinha sobre incômodos, podendo eventualmente inviabilizar o negócio.
Vale lembrar, o que apregoa o Princípio da Função Social e Ambiental da Propriedade, expresso na Constituição de 1988, que estabelece que ao proprietário se impõe o dever de exercer o seu direito de propriedade, não mais unicamente em seu exclusivo interesse, mas em benefício da coletividade.
Entre os levantamentos a serem realizados pelo comprador do imóvel destacamos o caso de áreas rurais de grande extensão, onde a sua exploração e regularização perante o órgão ambiental terá muitas vezes que contar com a manifestação do IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Natural, para avaliação quanto à presença de eventuais sítios arqueológicos, o que também deve compor o universo de preocupações dos investidores.
Assim, nos dias de hoje, não basta simplesmente contratar um topógrafo para medir a área pretendida, ou ainda simplesmente se dirigir a um cartório de registro de imóveis para fazer o levantamento do imóvel de seu interesse.
Necessário sim, seguir uma lista de ações preventivas, que oportunamente destaco abaixo, na aquisição de imóveis:
- Levantamento de informações: prefeituras municipais, órgãos ambientais (estaduais), departamento de águas.
- Certidão (Cartório de Registro de Imóveis) – atualizada de propriedade (saber se o imóvel esta regularizado e obter o histórico do terreno ao longo dos anos).
- Certidão de Uso e Ocupação do Solo (atualizada) – verificar a existência de Plano Diretor do município.
- Pesquisas em departamentos de meio ambiente, de planejamento urbano.
- Pesquisar no órgão ambiental se existe na área a ser adquirida histórico de contaminação (saber em que estágio se encontra).
- Saber se está inserida ou próxima a APP – APM – ARO – APAS, além de avaliar os corpos hídricos, nascentes ou várzeas que permeiam o local, sendo essencial para viabilizar as obras.
- Pesquisar histórico de reclamações de vizinhanças da área a ser adquirida.
- Pesquisar a existência ou não de multas ambientais aplicadas e que eventualmente recaiam sobre o imóvel.
Por derradeiro, recomendamos que o empresário ou investidor, pessoa física ou jurídica, que vá adquirir um imóvel se atenha a essas preocupações e se necessário contrate uma boa consultoria ambiental que o assessore, evitando assim possíveis transtornos e prejuízos financeiros.
